Quins impostos cal pagar en la compravenda d’un habitatge?

Comprar o vendre una casa són transaccions en què sol veure’s involucrat un important intercanvi de diners. Normalment hem de fer força comptes abans de formalitzar aquestes operacions. A aquests comptes cal afegir els impostos que hauran de pagar tant el comprador com el venedor de l’habitatge. Perquè, efectivament, ambdós hauran de complir les seves obligacions tributàries.

En aquest post, expliquem quins impostos ha de pagar el comprador d’un habitatge, en funció de si és nou o de segona mà, i quins són els impostos que paga el venedor.

En el cas de la persona que compra l’habitatge, cal tenir en compte que els impostos que haurà d’abonar per aquesta transacció suposaran, per norma general, al voltant del 10 % del preu que pagarà per ell.

És una quantitat considerable que s’ha de tenir en compte a l’hora de reunir els fons necessaris per a l’operació, tant si són propis com si resulta necessari recórrer a finançament.

Ara bé, quins impostos ha de pagar el comprador d’un habitatge? En essència, això dependrà de si es tracta d’un habitatge nou o usat.

En el cas d’adquirir un habitatge nou directament a un promotor en l’exercici de la seva activitat, més enllà de l’ús que s’hi doni (habitatge habitual, ús propi, lloguer), l’adquisició estarà subjecta a l’impost sobre el valor afegit (IVA).

Per habitatge nou s’entén un que es ven per primera vegada després de la seva construcció o rehabilitació i que no s’hagi utilitzat prèviament durant més de dos anys seguits.

L’IVA que es paga per l’adquisició d’un habitatge és el mateix a tot Espanya —10 % del preu de compra de l’habitatge—, excepte a les Canàries, on s’aplica l’impost general indirecte canari (IGIC), el tipus del qual, d’acord amb la normativa vigent, és del 6,5 %. Aquests tipus poden variar si es tracta d’un habitatge de protecció oficial o de promoció pública.

Un altre impost que han de satisfer les persones que adquireixen un habitatge nou és l’impost sobre transmissions patrimonials i actes jurídics documentats (ITP-AJD), en la seva modalitat d’actes jurídics documentats (AJD). Aquest tribut també és un percentatge que s’aplica sobre el preu de l’habitatge, però en aquest cas està transferit a les comunitats autònomes.

Això suposa que el tipus que s’aplica per l’AJD és diferent en funció d’on estigui ubicat l’immoble. El tipus més baix per a documents notarials en territori comú és el 0,75 per 100, que s’aplica a les Canàries i a Madrid (al País Basc i Navarra, el 0,5 per 100).

L’1 per 100 ja només l’aplica La Rioja. L’1,2 per 100 és l’utilitzat a Andalusia i Astúries. A Aragó, Illes Balears, Cantàbria, Castella i Lleó, Castella – la Manxa, Catalunya, Extremadura, Galícia, Regió de Múrcia i Comunitat Valenciana és l’1,5 per 100. En qualsevol cas, convé consultar el tipus aplicable vigent d’AJD en document notarial a cada operació concreta.

En el cas de l’habitatge usat, no es paga IVA. L’impost que s’aplica a la compra d’aquest tipus d’immobles és el de transmissions patrimonials oneroses (TPO), que és una altra modalitat de l’ITP-AJD.

El tipus de TPO que s’aplica també varia en funció de la comunitat autònoma on sigui l’immoble i se situa per regla general entre el 6 % i el 10 % del valor de la transmissió. Tot i així, hi ha reduccions depenent de diversos factors, com ara edat, discapacitat, famílies nombroses, etc. Per aquest motiu, convé consultar el tipus que ens aplicarà la comunitat on adquirim el nostre habitatge.

A més, com que la compra es formalitzarà en escriptura pública, aquesta estarà subjecta a actes jurídics documentats en la seva quota fixa. La quota fixa fa referència al paper timbrat en què es presenten els documents notarials i que costa 0,30 € per plec i 0,15 € per foli.

En el cas d’un venedor particular resident fiscal a Espanya, ha de prestar especial atenció als dos impostos que afecten la venda d’un habitatge: l’IRPF i la plusvàlua municipal. En aquest cas, la quantitat final que haurà de desemborsar per l’operació varia en funció de molts factors, des del valor del sòl en el moment en què es faci l’operació al guany patrimonial obtingut per la venda.

La venda d’un habitatge genera un guany o una pèrdua patrimonial en qui el transmet, que té conseqüències en l’IRPF. Per exemple, si va vendre un habitatge el 2022, ho haurà de declarar en el seu IRPF de 2023, tant si ha obtingut un guany com una pèrdua.

Les pèrdues patrimonials són útils per compensar-les amb altres guanys patrimonials, com els obtinguts per la venda de fons d’inversió o accions, cosa que rebaixa la factura fiscal.

Si, per contra, has obtingut un guany per la venda de l’habitatge, hauràs d’aplicar un dels trams de l’IRPF següents:

• Guanys fins a 6.000 euros: 19 %
• Guanys entre 6.000 i 50.000 euros: 21 %
• Guanys entre 50.000 euros i 200.000 euros: 23 %
• Guanys d’entre 200.000 euros i 300.000: 27 %
• Guanys superiors de 300.000 euros: 28 %

Tingues en compte que aquests percentatges s’apliquen de manera progressiva. Així, als primers 6.000 euros de guany has d’aplicar el 19 %, dels 6.000 euros fins als 50.000 euros restants, el 21 %; entre els 50.000 euros i els 200.000 euros, el 23 %, i així successivament.

Per determinar si hi ha hagut guany o pèrdua patrimonial, cal restar al valor de transmissió de l’habitatge el valor de l’adquisició.

En aquest punt, convé aclarir que aquests dos conceptes —valor d’adquisició i valor de transmissió— no es corresponen exactament amb el preu de compra i el preu de venda, encara que sí que els inclouen.

És a dir, per calcular el valor d’adquisició cal tenir en compte el preu que es va pagar al seu dia per l’habitatge, però també altres qüestions que poden afectar el valor total, com els costos de les reformes (si n’hi hagués) i les despeses i impostos de la compra que s’hagin pagat en aquell moment que augmenten el valor d’adquisició.

Una cosa similar ocorre amb el valor de transmissió, al qual s’haurà de restar al preu de venda les despeses i impostos propis de l’operació, com ara honoraris immobiliaris, despeses de cancel·lació de la hipoteca o la plusvàlua municipal, sobre la qual parlarem a continuació.

Cal tenir en compte tots aquests conceptes per calcular correctament el tipus d’IRPF que s’aplicarà a l’operació.

L’altre impost que s’ha de satisfer en vendre un habitatge és la plusvàlua municipal, que és com es coneix l’impost sobre l’increment de valor dels terrenys de naturalesa urbana (IIVTNU).

Bàsicament, aquest tribut grava l’increment de valor d’aquest tipus de terrenys en el moment en què es transmeten. En aquest cas, en el moment en què es fa la compravenda.

Bàsicament, en la plusvàlua s’aplica l’impost municipal —el tipus del qual depèn de cada ajuntament— a una base imposable. Aquesta base imposable es pot calcular mitjançant dos mètodes: un sistema objectiu que té en compte els anys transcorreguts des que es va comprar l’immoble, el valor cadastral i els coeficients aprovats per l’ajuntament; i la plusvàlua real, que té en compte el valor de compra de l’immoble, el de venda i el valor cadastral —tant el total com el corresponent al sòl—.

El contribuent podrà aplicar el mètode que resulti en una menor quantia. Igual que passa amb l’IRPF, si no hi ha hagut guany, no cal pagar plusvàlua municipal per la venda d’un habitatge.