¿Cuánto vale tu casa? Así se hace la tasación de una vivienda

Piensa por un momento en qué te fijas cuando buscas una vivienda. Su superficie, su altura, su orientación, su estado general, si tiene o no calefacción… Incluso puede que hagas algunas comprobaciones para saber cuál es el precio que se suele manejar en la zona.

Todas estas cuestiones te ayudarán a saber si el precio que piden por ella es adecuado o excesivo. Pues eso mismo es lo que hacen las empresas de tasación de viviendas de manera profesional: conocer cómo evoluciona el mercado inmobiliario y valorar de la manera más exacta posible las características de cada inmueble.

• En qué se fija un profesional de la tasación
• ¿Cuándo se necesita la tasación de una vivienda?
• Qué incluye el informe de tasación

Muchos de los aspectos en los que nos solemos fijar al buscar casa coinciden con los que tienen en cuenta los profesionales de la tasación de viviendas, aunque estos suelen añadir algunos más. Estas son algunas características que suelen tener en cuenta, según recoge Idealista:

• Estado del edificio: ¿es nuevo?, ¿está rehabilitado?, ¿cómo está la fachada?, ¿ha pasado de inspección técnica de edificios (ITE)? Son algunas de las preguntas que se plantean los profesionales de la tasación de viviendas.
• Situación de la vivienda: si se encuentra o no en una zona cotizada se reflejará en la tasación.
• Superficie: se trata de una cuestión importante, aunque el valor del metro cuadrado depende de muchos factores, como su distribución.
• Orientación: la dirección hacia la que está orientada la vivienda, sus vistas y la disposición de luz natural influyen en su valoración.
• Distribución: si se corresponde con lo que demanda el mercado, mejor. Por ejemplo, los pasillos excesivos o las habitaciones ciegas suelen restar valor.
• Ascensor, ventanas, suelo y paredes: un buen aislamiento suma puntos en la tasación de una vivienda, ya que ayuda a ahorrar energía en climatización. El tasador también tiene en cuenta la disposición de ascensor en el edificio.
• Equipamiento: ¿de cuántos sanitarios dispone la vivienda?, ¿tiene terraza o balcones?, ¿tiene calefacción?, ¿la caldera es nueva?, ¿dispone de jardín, piscina o zonas comunes de recreo? La respuesta a estas preguntas también cuenta.

Además, los profesionales de la tasación solicitan y consultan diversa documentación relativa a la vivienda, como la nota simple del Registro de la Propiedad o la escritura de propiedad. También comparan la información obtenida con la registrada en el ayuntamiento y el catastro.

Normalmente, la tasación de una vivienda se suele necesitar en tres momentos del proceso de compraventa, aunque solo es obligatoria si se va a solicitar una hipoteca para adquirir el inmueble, tal y como recuerda Fotocasa.

• • Fijar el precio de compraventa: para que se ajuste al mercado y aumentar las posibilidades de vender una vivienda, es recomendable solicitar una tasación profesional, con un informe técnico realizado por una empresa homologada, supervisada y registrada en el Banco de España.
  • Negociar el precio: los informes de tasación los puede solicitar también el potencial comprador de la vivienda para comprobar que el precio de venta sea el adecuado y qué margen de negociación tiene.

• Pedir una hipoteca: este es el único supuesto en el que habrá que contar obligatoriamente con un informe de tasación oficial. De hecho, todas las personas que quieran financiar la compra de una vivienda deberán presentar este certificado para que la entidad conozca el precio real y objetivo del inmueble y decidir si concede o no la hipoteca.

El informe de tasación oficial que emite la empresa no solo incluye el valor de tasación de la vivienda, que es el que le interesa a la entidad bancaria para conceder una hipoteca.

Aunque esa es la información más relevante, también puede incluir muchos otros datos, documentación y explicaciones útiles:

• Normativa relacionada con la tasación.
• Datos administrativos del solicitante, del banco y del propietario del inmueble, así como la finalidad del informe.
• Datos relativos al edificio y al entorno donde se encuentra la vivienda.
• Referencia catastral y otros datos relativos al inmueble, como su régimen de tenencia, ocupación y protección, usos y características, adecuación urbanística…
• Cuadro de superficies: registral, catastral y comprobada (el tasador realiza su propia medición). Además, se señalan la superficie útil, la construida y la superficie de la propiedad incluyendo la parte proporcional de las zonas comunes.
• Métodos de cálculo y costes empleados: normalmente, se utilizan los métodos de coste (cuánto costaría volver a levantar esa vivienda en ese lugar) y de comparación (cuánto cuestan viviendas similares en la zona).
• Valor de tasación: cuando se trata de viviendas ya construidas y desocupadas, la tasación se hace a partir del método de comparación.
• Valores: en función de la finalidad de la tasación, puede haber muchos otros datos, como el valor residual, de mercado o por reemplazamiento. Cada uno de ellos se calcula con su propia metodología.
• Condicionantes y advertencias: el tasador también puede incluir avisos relevantes, como el periodo de vigencia del informe de tasación, si los datos registrales están actualizados o si los linderos registrados se corresponden con la realidad, entre otros.
• Anexos y documentación: planos, fotografías, escrituras, licencias, etc.